Jak kupić mieszkanie lub dom w Polsce – praktyczne informacje dla osób z Ukrainy

Wiele osób z Ukrainy, które mieszkają w Polsce, rozważa zakup własnego mieszkania lub domu. To ważny krok w kierunku stabilizacji życiowej i budowania przyszłości w nowym kraju. Zakup nieruchomości w Polsce jest możliwy zarówno za gotówkę, jak i z pomocą kredytu hipotecznego. Warto jednak wcześniej zapoznać się z wymaganiami banków oraz przepisami dotyczącymi cudzoziemców.

Zakup nieruchomości – mieszkanie vs. dom

Mieszkanie

Zakup mieszkania (lokalu w budynku wielorodzinnym) nie wymaga uzyskania specjalnych zezwoleń, o ile nieruchomość nie znajduje się w strefie przygranicznej. Transakcja może być sfinansowana zarówno ze środków własnych, jak i za pomocą kredytu hipotecznego.

Dom z działką

Zakup domu z gruntem (czyli nieruchomości gruntowej zabudowanej) wymaga uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA). Wniosek należy złożyć przed podpisaniem aktu notarialnego. Do wniosku wymagane są m.in.:

• dokument tożsamości (paszport, karta pobytu),
• opis nieruchomości (adres, numer działki, księga wieczysta),
• uzasadnienie zakupu (np. potrzeby mieszkaniowe),
• dokumenty potwierdzające związek z Polską (np. małżeństwo z obywatelem RP, karta pobytu),
• zaświadczenie o niekaralności,
• potwierdzenie opłaty skarbowej.

Zezwolenie nie jest wymagane, jeśli osoba zainteresowana zakupem:

• przebywa w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub jako rezydent UE,
• pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem Polski i mieszka w kraju co najmniej 2 lata.

Kredyt hipoteczny – warunki dla osób z Ukrainy

Banki w Polsce udzielają kredytów hipotecznych cudzoziemcom, jednak w niektórych z nich wymagania mogą być bardziej rygorystyczne niż w przypadku obywateli Polski. Do najważniejszych należą:

• Status pobytu – preferowana jest karta pobytu stałego, choć niektóre banki akceptują również pobyt czasowy. W niektórych bankach dokument musi być ważny przez co najmniej 6–12 miesięcy od daty złożenia wniosku.
• Numer PESEL – może być wymagany przez bank. Można go uzyskać niezależnie od posiadania karty pobytu – wystarczy złożyć wniosek w urzędzie gminy.
• Wkład własny – standardowo wynosi 20% lub 10% z ubezpieczeniem niskiego wkładu, jednak w przypadku cudzoziemców może być wyższy – nawet 30–40%.
• Dochody i zatrudnienie – preferowane jest zatrudnienie na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Wymagana jest historia zatrudnienia w Polsce – zwykle wystarczy 6 -12 miesięcy. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą – firma musi działać na terenie Polski przez minimum 12 miesięcy.

Historia kredytowa w Polsce – dlaczego jest ważna

Przed udzieleniem kredytu banki sprawdzają historię kredytową klienta w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Na podstawie tych danych oceniają, czy dana osoba spłacała wcześniejsze zobowiązania terminowo i czy nie zalegała z płatnościami. Warto wcześniej samodzielnie sprawdzić, jakie informacje znajdują się w BIK – czy nie ma tam informacji zaległościach w spłacie lub nieaktualnych danych. W Raporcie BIK można sprawdzić nie tylko swoją szczegółową historię kredytową, ale również poznać ocenę punktową BIK (scoring). Co więcej, aktualny Raport BIK umożliwia bezpłatne skorzystanie z Analizatora Kredytowego BIK, w którym można obliczyć swoje szanse na kredyt. Warto korzystać z tych narzędzi przez złożeniem wniosku o kredyt. 

Jak osoby z Ukrainy mogą założyć konto w BIK

Założenie konta w BIK umożliwia dostęp do własnej historii kredytowej, ocenę punktową oraz korzystanie z dodatkowych usług, takich jak alerty o próbach wyłudzenia kredytu.

Aby założyć konto, potrzebne są:

• numer PESEL,
• karta pobytu (czasowa lub stała),
• polski adres zamieszkania,
• polski numer telefonu i adres e-mail.

Rejestracja odbywa się przez stronę internetową BIK - dla cudzoziemców dostępna jest tylko metoda weryfikacji za pomocą listu poleconego. Po wypełnieniu formularza online, BIK wysyła list z kodem aktywacyjnym. Po jego wpisaniu i potwierdzeniu danych, konto zostaje aktywowane.

Historia kredytowa z Ukrainy – czy jest brana pod uwagę?

Nawet jeśli obywatel Ukrainy ma historię kredytową w BIK, banki mogą wymagać przedstawienia zagranicznego raportu kredytowego.  W przypadku obywateli Ukrainy może to być raport z jednego z trzech ukraińskich biur kredytowych:

• UBCH – Ukrainian Bureau of Credit Histories,
• IBCH – International Bureau of Credit Histories,
• FCBU – The First Credit Bureau of Ukraine.

Raport należy pobrać samodzielnie (można to zrobić online) i przetłumaczyć na język polski, najlepiej przez tłumacza przysięgłego. Przed złożeniem wniosku warto skontaktować się z bankiem i upewnić się, czy taki raport będzie wymagany oraz czy zostanie uwzględniony w procesie oceny zdolności kredytowej.

Podsumowanie

Zakup mieszkania lub domu w Polsce przez osoby z Ukrainy jest możliwy – również z pomocą kredytu hipotecznego. Kluczowe elementy to:

• legalny pobyt i numer PESEL,
• stabilne źródło dochodu,
• historia kredytowa (w Polsce lub Ukrainie),
• odpowiedni wkład własny.

W przypadku zakupu domu z działką należy pamiętać o konieczności uzyskania zgody MSWiA, chyba że spełnione są warunki zwalniające z tego obowiązku. Warto również wcześniej sprawdzić swoją historię kredytową w BIK lub pobrać raport z ukraińskiego biura kredytowego.

FAQ: Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi

Czy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie lub dom w Polsce?

Tak. Mieszkanie można kupić bez zezwolenia (o ile nie leży w strefie przygranicznej). Dom z działką wymaga zezwolenia MSWiA, chyba że: przebywasz w Polsce co najmniej 5 lat na pobycie stałym/rezydencie UE lub jesteś w małżeństwie z obywatelem RP i mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata.

Jakie są główne wymagania banków przy kredycie hipotecznym dla osób z Ukrainy?

Status pobytu (preferowana karta stałego pobytu; czasowy bywa akceptowany, dokument zwykle musi być ważny jeszcze co najmniej 6–12 miesięcy od złożenia wniosku), numer PESEL, wkład własny zwykle 20% (dla cudzoziemców bywa 30–40%), stabilne dochody (najlepiej umowa o pracę na czas nieokreślony i 6–12 miesięcy historii zatrudnienia w Polsce; przy działalności – minimum 12 miesięcy prowadzenia firmy w Polsce).

Jak sprawdzić i udokumentować historię kredytową?

Po założeniu konta w BIK Pobierz Raport BIK (z oceną punktową i Analizatorem Kredytowym)Do założenia konta potrzebne są: PESEL, karta pobytu (czasowa lub stała), polski adres zamieszkania, polski numer telefonu i e-mail; dla cudzoziemców weryfikacja tożsamości odbywa się listem poleconym. Bank może też wymagać raportu z Ukrainy (UBCH, IBCH lub FCBU) przetłumaczonego na język polski.